Хочу рассказать какие риски могут вас поджидать, если вы выбрали себе квартиру, которая принадлежит продавцам на основании договора приватизации. И эти риски связанные с детьми, которые не участвовавших в приватизации 90-ых годов.
Как мы знаем, приватизация началась в 1991 году. В те «лихие» времена мало кто знал о правильном и законном действии по приватизации. В первоначальной редакции закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» не содержалось никаких указаний на невозможность лишения несовершеннолетних граждан права на приватизацию занимаемых ими жилых помещений. И родители спокойно приватизировали квартиры, без участия детей.
Законодатель внес такую поправку лишь в 1994 году. Но за эти три года, сколько квартир было приватизировано? Несовершеннолетние дети не участвовали в приватизации, будучи прописанными на жилой площади. Никто этого не требовал, а родители и не понимали, нужно ли детей включать в приватизацию или в этом нет необходимости.
Ведь дальнейшая продажа без участия органов опеки гораздо проще и не возникает обязательства по предоставлению ребенку аналогичной площади в другом жилом помещении…
И вот с таким случаем мы как раз и столкнулись. Когда проверив документы, был обнаружен уже взрослый ребенок, который не участвовал в приватизации. А квартира понравилась и хочется ее купить!
Вопрос: в течение какого периода дети, достигшие 18 лет, могут обратиться в суд о признании нарушения их прав? Имеется ли хоть один шанс оспорить данную сделку или признать ее недействительной?
По требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности срок исковой давности составляет один год, а по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной три года.
Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.
Ни законом, ни каким-либо судебным актом не устанавливается срок, в течение которого дети, достигшие 18-летнего возраста, вправе обратиться за восстановлением своих нарушенных прав. Но, в любом случае, в таких спорах подлежат применению общие положения о сроках исковой давности.
Данное обстоятельство было обнаружено. Необходимо было принять меры к нивелированию всех возможных рисков. Продавец полностью был уверен и уверял нас в том, что срок исковой давности уже истек. Но этот «взрослый» ребенок находился в пределах досягаемости и с ним можно было вести диалог.
Мы попросили у этого уже взрослого «мальчика» нотариально заверенное заявление, подтверждающее отсутствие у него претензий к факту передачи квартиры в собственность без его участия.
Да, не спорю, это не прекращает его право на обращение в суд, но позволило нам установить дату, когда он узнал о нарушении своего права.
В любом случае при обнаружении таких обстоятельств данная покупка квартиры будет производиться покупателем на свой, пусть даже и совсем небольшой, страх и риск.
А наша задача уведомить наших клиентов о возможных рисках и минимизировать максимально их минимизировать.
Помните, очень важно сделать правильный между безопасностью, открытой информацией, гарантиями и хождением с закрытыми глазами над пропастью…
Оригинал здесь.
