Квартира и апартаменты — разница между жилым и нежилым помещением

Что такое квартира по законодательству

В статье Жилищного кодекса сказано, что к жилым помещениям относится жилой дом и его часть, квартира или ее часть, комната в квартире, одноквартирном доме. В понятие квартиры включена структурная обособленность в составе многоквартирного дома, то есть, условия для удовлетворения ежедневных потребностей, определяющих возможность проживания.

Как проверить, является ли указанное в описании ЖК помещение квартирой? В проектной декларации застройщика фигурирует понятие «многоквартирный жилой дом», который должен быть построен на участке, предназначенном под жилую застройку. Кадастровый номер участка позволяет запросить данные и получить ответ о его назначении. То же касается и квартиры на вторичном рынке, которую можно проверить по реестру недвижимости на принадлежность к жилым помещениям. Участок может принадлежать застройщику, может быть передан ему в аренду на срок до окончания строительства или больший — его назначение «жилая застройка».

Что такое апартаменты

Законодательно закрепленного определения апартаментов нет, оно не кодифицировано. Это нежилое помещение, которое можно приспособить к временному проживанию или размещению людей в качестве гостей или «размещенных лиц». С точки зрения закона апартаменты — это коммерческая недвижимость, которая может быть гостиничным номером, офисом, складом, точкой продаж и оказания услуг. В составе МФК (многофункциональных комплексов) апартаменты выставляются на продажу как офисы или помещения, но они не являются квартирами, значит, на них не распространяются требования Жилищного кодекса.

Хорошо знакомая европейцам и американцам система — формат кондоминиума, то есть пригодных для проживания помещений, которые сдаются в специально построенном здании на длительные сроки с правом выкупа. На него похожи известные россиянам апартаменты в МФК, где при определенных условиях возможна временная регистрация. Такие помещения можно передавать в аренду и продавать. Сейчас в стадии обсуждения находится законопроект, в котором оговаривается возможность регистрации в апартаментах как в месте проживания.

В чем разница между квартирой и апартаментами

То, что называют апартаментами, располагается в нежилом строении, точнее, не обозначенном, как «жилой дом», или нежилой части строения, в том числе многоквартирного дома. На него не распространяется понятие «квартира, жилое помещение», а это означает:

• не действуют требования ЖК РФ в части площади, освещенности, инсоляции, воздухообмена и обеспечения санитарных норм для квартир;
• нежилое помещение может быть расположено в жилом доме, но не наоборот, вне многоквартирного дома на участке под жилую застройку квартир быть не может;
• не действуют нормы регулирования оплаты коммунальных услуг и ограничения на оказание услуг, которые вы можете посчитать лишними, например, в счета могут быть включены суммы на содержание садовника;
• не действуют ограничения по шуму от соседей, они вправе устроить в помещении мастерскую или клуб с песнями в любое время.

Налоговая и финансовая сторона вопроса:

• при покупке апартаментов вы не получите налогового вычета;
• вы не можете использовать материнский капитал и прочие льготы, в том числе льготную ипотеку, субсидии;
• даже если вам негде жить, апартаменты можно изъять за долги, с квартирой это невозможно, если она не в залоге у банка по ипотеке, хотя и там есть ряд условий;
• налог на недвижимость в сравнении с квартирой выше — 0,5 — 2 % кадастровой стоимости против 0,1 %.

Собственник здания с апартаментами, в том числе и мажоритарный акционер, может принимать любые решения по содержанию общего имущества без согласия проживающих в апартаментах, что невозможно в жилых домах. Если прямо под вами организуют вход в магазин или откроют пивной бар, устроят хостел, претензии можно направить только собственнику здания. Все разногласия решаются в суде по Гражданскому кодексу. Есть еще одна деталь — если в здание пришли проверяющие из МЧС, то они могут составить протокол и оштрафовать собственника апартаментов, например, за приготовление пищи, если вопрос технического обеспечения не решен заранее.

Стоит ли покупать апартаменты вместо квартиры?

Есть соображения в пользу такого решения:

• стоимость будет ниже стоимости аналогичной по площади квартиры примерно на 15 — 20 %;
• как правило апартаменты располагаются на участках с невысокой кадастровой стоимостью, поэтому разница в налоговых платежах может оказаться небольшой;
• можно сдать такие помещения в аренду под офис или место оказания услуг, если есть где жить.

С точки зрения полноценного проживания с регистрацией, льготами, государственным регулированием и правами жильца квартира все же выигрывает. Наше агентство недвижимости в Приморском районе СПб поможет найти и купить квартиру с проверкой всех деталей, юридической чистоты и истории, сопровождением сделки.