location
Санкт-Петербург Торфяная дорога 7 БЦ Гулливер оф. 416
phone
8 (812) 200-46-00

Что такое сопровождение сделки при покупке квартиры

Причины ошибок и высоких рисков при покупке квартир

Купить квартиру с гарантиями чистоты и прозрачности всех этапов сделки — сложная задача для того, кто не занимается этим постоянно. А поскольку обычный покупатель делает это максимум пару раз в несколько десятков лет, об опыте и знании тонкостей говорить не приходится. На рынке недвижимости есть чистые и прозрачные объекты, есть сомнительные и рискованные, есть те, что выставляют на продажу с подводными камнями, хорошо понимая, что идут на обман. Далеко не всегда продавец и покупатель в тонкостях знают все детали.

Агентство недвижимости в Приморском районе СПб предлагает сопровождение сделок при покупке и продаже квартир на профессиональном уровне. Что это за уровень, что включается в услуги по договору с риэлтором, рассказываем ниже.

Причины ошибок и высоких рисков при покупке квартир

Источники ошибок и рисков легко определить, если собрать опыт покупателей и продавцов, уже потерявших часть денег или все деньги на покупке квартиры своими силами. Проверьте себя — если вы готовы описать каждый из приведенных ниже этапов сделки, то у вас определенный уровень знаний:

  • уровень цен на первичные и вторичные квартиры в разных районах города, признаки, по которым формируется и оценивается запрос продавца;
  • признаки чистоты квартиры с точки зрения правообладания — какие признаки и особенности указывают на то, что сделку смогут оспорить;
  • что вы знаете об обременениях при продаже квартиры, как проверяют жилую недвижимость на долги и арест, невидимых прописанных жильцов, в каких случаях и кто может предъявить свои права после покупки;
  • что вы знаете о порядке расчетов — каким должен быть аванс, задаток, обеспечительный платеж, как его оформить, когда и как передавать деньги при покупке квартиры;
  • что вы знаете о договоре купли-продажи квартиры, как его оформить, каков порядок регистрации права собственности.

Это неполный список — мы не упомянули проблему перепланировки, проверку застройщика на первичном рынке, особенности переуступки прав. Достаточно не знать ответа на один из приведенных вопросов, чтобы своими руками повысить риск потери денег.

Для чего нужно сопровождение покупки квартиры риэлтором

Риэлтор агентства недвижимости знает весь порядок действий от поиска вариантов до регистрации права собственности — последнего этапа сделки по покупке квартиры. Поэтому в комплекс услуг по сопровождению включается все, что касается проверки прозрачности, безопасности, надежности сделки и ее оформления.

После подбора вариантов, если это было востребовано, представитель агентства недвижимости берет на себя и принимает участие во всех действиях:

  • уточняет и проверяет собственника по ЕГРН, убеждается в том, что не возникнет спора по поводу общего имущества, например, квартиры разведенных супругов, не разделивших собственность;
  • отслеживает историю квартиры — за годы в ней могли регистрироваться разные люди, кто-то умирал, уезжал, рождались дети, и в принципе возможно появление претендентов на часть имущества или проживание;
  • отправляет запросы и получает ответы из организаций, в которых хранятся сведения об арестах квартир, задолженности по платежам, нахождении имущества под судом или ограничении на распоряжение им со стороны следствия;
  • проверяет квартиру на регистрацию особых категорий лиц — закон защищает права несовершеннолетних, недееспособных, находящихся в заключении и потому выписанных;
  • проверяет, если есть основания, имеется ли согласие других собственников, которые обладают приоритетом при выкупе долей.

Это не все пункты проверки. Существует еще наследственное право, которое позволяет забытым наследникам оспорить продажу, есть вероятность предъявления прав бывшими супругами и их детьми.

Техническая проверка квартиры на чистоту и соответствие стоимости

Важный момент, о котором нельзя забывать — квартира это жилое помещение в многоквартирном доме. Статья 16 ЖК РФ четко определяет это требование, и соответствие ему нужно проверить по кадастровым записям, адресу, отсутствию в реестре спорных объектов. Отдельно риэлтор изучает технический паспорт и данные из БТИ — в них может содержаться информация о перепланировке или иных изменениях. Учитывается состояние дома, срок капитального ремонта, особенности распоряжения общедомовым имуществом.

При покупке квартиры в новостройке есть особые пункты:

  • проверка застройщика на исполнение обязательств и финансовую устойчивость;
  • изучение договора в зависимости от стадии строительства — ПДКП (предварительный), ДДУ на этапе строительства, купли-продажи после сдачи дома и перехода в собственность застройщика, цессии при переуступке прав;
  • проверка соответствия квартиры описаниям и документации застройщика, отсутствие двойных продаж;
  • проверка гарантий по договору, приемка квартиры по метражу и состоянию, оценка вероятности срыва сроков и получения компенсаций при срыве.

Отдельно рассматривается необходимость и возможность получения ипотеки, в том числе через банк-партнер агентства недвижимости.

Дальнейшее сопровождение покупки квартиры

Риэлтор принимает участие в ведении переговоров между продавцом и покупателем, разработке предварительного договора и передаче задатка с оформлением. Агентство недвижимости составляет договор купли-продажи и предлагает варианты расчетов —аккредитив, эксперт-сейфинг, СБР, депозит, банковская ячейка, депозит нотариуса. Этот этап должен быть организован так, чтобы деньги были переданы продавцу только после перехода права собственности на квартиру — внесения сведений в ЕГРН с получением выписки. Необходимо точно знать, в каких случаях регистрируется договор, потому что это отдельное от регистрации права собственности действие.

Все услуги риэлтора по сопровождению сделки оформляются договором с гарантиями агентства указанием цены и общей стоимости, формулы расчета вознаграждения исполнителя. Если у вас возник вопрос хотя бы по одному пункту нашего описания — не беритесь проводить сделку покупки квартиры сами, не привлекайте знакомых, которые только что это прошли и полагают себя знающими людьми. О том, как проверить надежность агентства недвижимости и риэлтора, мы расскажем отдельно.