location
Санкт-Петербург Торфяная дорога 7 БЦ Гулливер оф. 416
phone
8 (812) 200-46-00

Как купить квартиру без обременения

Что такое обременение — виды и особенности

Обременение при покупке квартиры можно считать одним из наиболее распространенных проблемных моментов для добросовестного приобретателя. Речь совсем не обязательно идет о мошенничестве, так как сам продавец может не понимать, что предлагает к продаже недвижимость с рядом ограничений. В этой статье мы рассматриваем обременения квартир и жилой недвижимости как потенциальные источники рисков. Агентство недвижимости в Приморском районе СПб располагает опытом и техническими возможностями для проверки квартир на обременение при подготовке к купле/продаже.

Что такое обременение — виды и особенности

Обременением квартиры с юридической точки зрения называют обстоятельства, ограничивающие права собственника на распоряжение недвижимостью. Быть собственником и пользоваться квартирой не означает иметь право ее продать, подарить или иным способом распорядиться, отчуждая объект, передать право на распоряжение другому лицу. Отсюда вытекает несколько разновидностей обременений:

  • финансового и залогового характера — они связаны с приобретением квартиры в ипотеку и правом банка на это имущество как залог;
  • законодательные и судебные обременения касаются собственности, оказавшейся под арестом;
  • обременения имущества, связанные с правами третьих лиц на наследство, проживание, распоряжение частью имущества, в том числе права собственности несовершеннолетних, если при покупке квартиры использовался материнский капитал;
  • обязанности владельца имущества пред третьими лицами в аренды, ренты, инвестиционных сделок.

Любое обременение собственности так или иначе оставляет след в истории квартиры, но при проверке недвижимости нужно знать, где искать этот след. И не менее важно сразу учитывать такую возможность, потому что признание сделки недействительной приведет к потере денег. В законодательстве есть понятие добросовестного покупателя, но признание таковым возможно при условии, что вы принимали меры к проверке прав собственности. Отдельная проблема — возврат средств при признании покупки квартиры незаконным.

Подробнее о кредитном и залоговом обременении квартиры

Этот вид обременения не относят к порокам недвижимости — оно не снижает рыночную стоимость квартиры. Банк выдал ипотечный кредит, оформил квартиру как залог, поэтому разрешить отчуждение такой квартиры в виде продажи — право банка. Есть важные особенности:

  • обязанность по выплате ипотеки будет переложена на нового собственника при условии, что банк дает согласие, и тут придется выплатить залоговую стоимость квартиры;
  • если продажа происходит без участия банка, то необходимо сразу погасить остаток кредита, дождаться снятия обременения (5 рабочих дней), переоформить право собственности (10 рабочих дней);
  • при совершении сделок без участия банка возможен отказ продавца от сделки сразу после погашения кредита, а это риск для покупателя, поэтому важна уверенность в продавце и гарантии;
  • следует убедиться, что по выплатам не было просрочек в течение трех месяцев, иначе после снятия обременения банк может потребовать ареста залоговой квартиры.

Обязательно нужно проверить, не оказался ли продавец в предбанкротном состоянии или уже не стал банкротом — в этом случае он не может распорядиться квартирой. Если у человека уже есть просроченные кредиты, то весьма возможно, что сделка с проданной им квартирой будет признана недействительной. Наложение ареста на квартиру и ее пребывание в залоге до снятия обременения (разрешения банка) практически блокирует ее продажу, а информация отображается в ЕГРН.

Подробнее об обременении квартиры правами третьих лиц

Права, которые могут предъявить третьи лица, становятся серьезной проблемой при покупке непроверенной квартиры. А таких лиц может быть несколько категорий.

Наследники. Считается, что наследники могут предъявить права на имущество в течение полугода после смерти наследодателя. Но в законодательстве есть оговорки, позволяющие продлить этот срок при определенных обстоятельствах. Даже если квартира была получена продавцом по завещанию, то этот документ могут оспорить другие наследники. Поэтому покупателя должна насторожить квартира со сроком наследования менее года. Считается, что риск оспаривания прав наследования существенно снижается через 3 года.

Супруги актуальные и бывшие. Купленная в браке квартира относится к категории совместно нажитого имущества. Если ее продают, то есть варианты:

  • имущество разделено между супругами, и квартира осталась за продавцом;
  • второй супруг дает согласие на продажу первому супругу, продавцу;
  • имеется брачный контракт, в котором прописано, как стороны могут распорядиться имуществом, приобретенным во время брака.

Если семейная пара находится в процессе развода, то вероятность раздела имущества максимально высока, то есть, необходимо заручиться согласием второго собственника. А чтобы потом не получить новых проблем, иметь справки, что этот человек здоров психически, согласие дал осознанно, в дальнейшем от претензий отказывается.

Отказавшиеся от приватизации. Эти люди, если на момент приватизации отказались от участия в ней, сохраняют право проживать в квартире. Права на проживание сохраняются и за теми, кто оказался в МЛС, хотя их выписывают из квартиры. Вернувшись, они могут потребовать своего. Лица, помещенные в интернаты для престарелых, тоже защищены законом.

Несовершеннолетние. Это особый разговор, так как любая сделка с квартирой, в которой собственниками являются дети, должна быть проверена и согласована с опекой. Важно! — если при покупке квартиры продавец использовал материнский капитал, то у детей сразу возникают доли в этом имуществе. Доля в имуществе — это полноценное право, независимо от ее размеров.

Подробнее о обременении рентой и арендой

Широко распространенная практика ренты — "отписывание" квартиры за уход создает обременение. Покупателю придется либо брать на себя обязанности по ренте, либо урегулировать вопрос другими способами. Если рента выражается в выплатах, то это проще. А если условия ренты указаны как надлежащий уход, то есть вероятность, что возникнет спор о качестве ухода. В любом случае, переоформление ренты обязательно.

Квартира, переданная в аренду по договору с регистрацией, не может быть продана до урегулирования вопроса с арендатором. Во сколько обойдется такое урегулирование — отдельный вопрос. Если договор бессрочный, незарегистрированный, нужна серьезная проверка.

Агентство недвижимости в СПб берет на себя проверку квартиры на обременение и оказывает услуги законного снятия обременений продавцам и покупателям. Это профессиональное решение, позволяющее заранее предусмотреть появление проблем и принять меры к их блокированию.