Момент фактической передачи квартиры при покупке — это юридически значимое действие для обеих сторон сделки, которая не может быть завершена без перехода к покупателю прав, обязанностей и ответственности. Агентство недвижимости в Приморском районе СПб имеет многолетний опыт в сопровождении сделок с недвижимостью и делится своим опытом с читателями блога.
Что означает передача квартиры юридически
Передача квартиры продавца покупателю с точки зрения законодательства (ст. 556 ГК РФ) — это момент фактического принятия покупателем объекта в определенном состоянии, что означает и принятие ответственности за состояние объекта. Но эту статью стоит изучить полностью, потому что там даны важные формулировки:
- упомянутый в статье передаточный акт или иной документ о передаче не конкретизирован, но именно подписанный акт означает факт исполнения обязанности;
- статья обязывает продавца фактически вручить имущество покупателю, то есть, акт без вручения может быть признан ничтожным;
- отказ от подписания закон рассматривает как как отказ исполнить само обязательство по договору, что может повлечь расторжение договора;
- важный пункт 2 ст. 556 ГК РФ не избавляет продавца от ответственности за исполнение обязанностей по договору после принятия квартиры покупателем и подписания Акта.
Если перевести формулировки из статьи на обычный язык, то можно понять, что документ о фактической передаче (вручении) имущества обязателен для регистрации перехода прав собственности (ст. 500 ГК РФ), а сама передача должна быть предусмотрена договором. Процедура не регламентирована, но практически подразумевает проверку состояния квартиры. По каким критериям?
Что вносится в Акт передачи квартиры при покупке
Покупая квартиру на вторичном рынке, вы осматриваете ее и по итогам осмотра делаете вывод, насколько вас устраивает состояние недвижимости. Но сделка завершается не за день, и что-то в квартире может измениться. Даже если вы собираетесь делать ремонт, то стоит зафиксировать ряд деталей, чтобы потом принимать квартиру без серьезного ухудшения состояния, так как это может повлиять на ее стоимость:
- целостность проемов окон и дверей, отсутствие признаков устранения ранее сделанной перепланировки;
- состояние выходов проводки и работоспособность точек присоединения электроприборов;
- работоспособность вентиляции — в шахте присутствует тяга, запахи выводятся;
- в зависимости от условий договора — состояние оконных конструкций и подоконников, наличие остекления балкона (лоджии), состояние и наличие входной двери;
- целостность труб водопровода и канализации, отсутствие протечек и засорений;
- отсутствие неустранимых запахов, скоплений мусора и отходов, следов содержания животных и последствий проживания тяжелобольных людей;
- отсутствие признаков переустройства — переноса труб, газовых магистралей и приборов, переделки мокрых зон;
- отсутствие признаков затопления, протечки со стороны соседей, отсутствие запаха гари (на случай пожара) и иных признаков возгорания и последующего тушения, проливки.
Детали относительно краски, штукатурки, сантехники лучше уточнять на момент осмотра квартиры перед продажей. Если вы не планируете немедленно начинать ремонт, стоит оговорить и принять по акту работоспособность сантехнических приборов, общее состояние поверхностей, наличие межкомнатных дверей. Если в квартире была сделана согласованная перепланировка, то стоит указать это в договоре или акте, сославшись на техпаспорт с отметками БТИ.
Следует отдельно оговорить сроки выселения прежних владельцев и указать их в акте. В документ вносятся показания счетчиков на момент передачи. Передаточный акт прилагается к документам, которые подаются для регистрации перехода прав собственности. Обратите внимание на то, что в Акте обязательно должны быть указаны полные данные из ЕГРН, это идентифицирует квартиру.
Если вы обнаружили недостатки, то укажите их в Акте, чтобы обосновать:
- отказ от исполнения договора по причине несоблюдения продавцом условий;
- требование устранить недостатки за счет продавца.
Три важных момента.
- Не нужно принимать ключи от квартиры и менять замки до подписания Акта, в этом случае все недостатки могут быть списаны на вас.
- В договор и акт следует вписать пункт об устранении скрытых недостатков, которые объективно не могли быть выявлены при осмотре и должны быть устранены прежним владельцем по мере обнаружения в течение определенного срока после передачи.
- Продавец должен подтвердить, что за ним нет долгов по коммуналке, а если они есть, то сторонам следует договориться о порядке их погашения.
Прием и передача собственнику квартиры в новостройке
Если квартира на вторичном рынке уже "обкатана" прежними жильцами, то жилье в новостройке — это совершенно новый объект, и принимать его у застройщика следует особо внимательно. Здесь имеет значение:
- полное соответствие размеров помещений и общей площади по договору с учетом указанных в документе допусков;
- соответствие состоянию, указанному как достаточное для передачи — это зависит от выбранного варианта отделки (без отделки) или описания отделки по самостоятельному договору;
- геометрия комнат и других помещений (углы, линии, плоскости) по результатам измерений;
- состояние поверхностей по строительным нормам — даже в квартире без отделки должны быть соблюдены проектные и технические требования, нормативы по монтажу потолков и пола, допуски по стыкованию плит и установке окон.
Не забывайте, что застройщик присылает приглашение на приемку квартиры, но неявка после двух месяцев дает продавцу право считать квартиру переданной без замечаний.
Важные моменты.
- Если вы нашли недостатки, то настаивайте на составлении дефектного акта (дефектовки), не подписывайте Акт приема/передачи "на слово".
- Застройщик несет ответственность за недостатки, возникшие по вине подрядчика, поэтому именно его представитель должен подписать дефектовку.
- По итогам осмотра вам должны предложить варианты устранения недостатков в определенный срок или выплату компенсации по ним — это отдельный документ по дефектовке.
- Устранение скрытых недостатков относится к гарантийным обязательствам застройщика по 214-ФЗ и по законодательству о правах потребителя.
Если вы обнаружили отклонения от нормативов, например, неровные углы, не состыкованные плиты, пустоты в стяжке пола, то в дефектовке лучше сразу указать результаты измерений и пункты СП (СНиП), которые регулируют эти особенности, допуски. Вывод: квартиру в новостройке нужно принимать, имея при себе средства измерения и привлекая специалиста.
Агентство недвижимости в СПб предлагает надежный вариант — мы проведем сделку покупки квартиры на вторичном рынке и организуем приемку квартиры в новостройке по договору на профессиональном уровне. Это избавит вас от массы ошибок и последующих неприятностей.