На рынке первичной и вторичной недвижимости встречаются предложения купить квартиру у юридического лица — фирмы или предпринимателя (ИП). Агентство недвижимости в Приморском районе СПб всегда с особым вниманием относится к проверке таких предложений и сопровождению сделок по ним, так как есть тонкости и риски, связанные с корпоративным правом, вопросы собственности и распоряжения ею в компаниях.
Откуда берутся на рынке квартиры от юридических лиц
Происхождение квартиры как объекта продажи имеет большое значение, это вопрос правомерности ее приобретения и потенциальной прозрачности сделки по ней. Прежде всего надо разделить юрлиц на две большие категории — компании (фирмы) и предприниматели (ИП). У них разные механизмы распоряжения собственностью, есть отличия в ответственности, которая может быть в отношении имущества юрлица. Отдельную группу составляют кредитно-финансовые организации (банки) со своими механизмами приобретения и продажи залоговых квартир.
Юридическое лицо может приобрести квартиру для разных целей:
- инвестирование — вложение средств с целью дальнейшей продажи по более высокой стоимости, обычно этим занимаются паевые инвестфонды;
- расчет подрядчика с застройщиком за проведенные работы через ДДУ или передачу квартиры в собственность подрядчиком после сдачи дома;
- использование в своих целях как хостела, офиса, иного помещения;
- как залоговое имущество квартиру может продавать банк.
Каждый из вариантов имеет свои особенности. Например, подрядчики реализуют такие квартиры через договор цессии (переуступки прав), чтобы не оформлять в собственность и не платить налоги. Инвесторы продают объект, приобретенный на этапе низкой цены в начале строительства, так как по мере готовности дома цена недвижимости растет. Банки не считают выгодным содержать залоговое имущество и тратить на него деньги, обрастая непрофильными активами.
Чем отличаются права на распоряжение квартирой у юрлица и обычного продавца
Продавец физлицо несет ответственность за свои сделки и имущество сам, даже если его действия затронули интересы третьих лиц. Он сам распоряжается имуществом, принимает единоличные решения, так как это его собственность, что можно проверить по ЕГРН.
В отношении юридического лица (фирмы и ИП) действуют иные нормы распоряжения недвижимостью как активом:
- купленная и проданная предпринимателем (ИП) как юрлицом квартира входит в часть имущества, на которое могут быть заявлены права по итогам его деятельности;
- компания (фирма) как и инвестфонд должны оформлять полное согласие на продажу актива со стороны учредителей;
- в любой фирме есть Устав, где описано, какие лица могут принимать решение о продаже актива, кто уполномочен поставить подпись в договоре купли/продажи;
- в отношении фирмы может быть открыто долговое производство, и тогда все совершенные за последние 3 года сделки будут рассматриваться как недействительные.
Каждое из этих положений требует особого внимания и проверки по нескольким признакам.
Как наше агентство недвижимости проверяет квартиры юрлиц
С учетом особенностей корпоративного права и распоряжения активами юрлиц, мы проводим несколько проверок. Они направлены на выявление рисков для покупателя.
Существование компании или ИП — субъект хозяйственной деятельности должен фигурировать в ЕГРЮЛ. Может случиться так, что деятельность находится в процессе прекращения, может быть, что юрлицо меняется, тогда право распоряжения активом становится спорным или сомнительным.
Уставные требования и ограничения на распоряжение активами. Изучаем устав организации, чтобы точно знать, каков порядок принятия решения учредителями (структура голосов, процедура голосования, количество голосов за и против), форма голосования и оформления решения.
Происхождение права собственности, например, соответствовало ли решение о приобретении квартиры уставу (как в пункте выше), нет ли оснований для признания этого решения недействительным.
Был ли зарегистрирован договор или переход права собственности на квартиру при приобретении — это сложный механизм, так как регистрация прав и договоров не равноценные процедуры, о которых мы писали в другой статье.
Основные вопросы для анализа:
- Правомерно ли было приобретение квартиры как актива и решение о ее продаже.
- Существует ли вероятность параллельной продажи квартиры нескольким покупателям из-за отсутствия регистрации договоров и перехода прав собственности.
- Существует ли вероятность признания сделки недействительной по причине спорных моментов в деятельности юрлица.
Сложная многофакторная проверка должна быть проведена в отношении деятельности и финансового положения продавца в статусе юрлица. Это и вероятность банкротства, и степень надежности по исполнению обязательств, и соотношение долгов компании (ИП) с оценкой риска выставления претензий к субъекту и риска невозврата долгов самому субъекту. Эту информацию можно законно получить из разных источников, обращаясь к реестрам, направляя запросы и получая ответы. Анализом должны заниматься специалисты в составе группы из риэлтора, бухгалтера-экономиста, юриста по корпоративному праву, юриста по недвижимости и имущественному праву. Если вы не располагаете навыками сбора и анализа информации для оценки рисков такого рода, то покупать квартиру у юрлица лучше с участием нашего агентства недвижимости — сопровождение сделки по договору купли/продажи квартиры включает весь комплекс проверок и оценку перспектив покупки.