Предложения купить квартиру с перепланировкой дешевле средней рыночной стоимости аналогичных объектов выглядят заманчиво, но таят в себе ряд рисков. Если продавец позаботился об узаконивании изменений, то вряд ли он станет предлагать сниженную цену, ведь перепланировка и переустройство должны привести к повышению уровня комфорта жилья. Если же цена все же выглядит заниженной, то, возможно, в оформлении изменений были допущены какие-то отклонения от требований закона.
Агентство недвижимости в Приморском районе СПб проверяет документы на квартиру при покупке и продаже. Наши риэлторы убеждаются в соответствии реального формата, планировки и обустройства квартиры поэтажным планам БТИ. Если мы обнаруживаем несоответствия, то предлагаем варианты устранения проблемы законным путем.
Понятия перепланировки и переустройства квартиры
Эти понятия имеются в Жилищном кодексе, они полностью раскрывают суть изменений, а дополнительные документы позволяют конкретизировать признаки.
В главе 4 и относящихся к ней статьях 25 - 29 ЖК РФ описано все, что касается перепланировки, оснований для нее и последствий таких действий без согласования. Главная мысль — к перепланировке и переустройству в квартире относятся действия, результат которых должен быть внесен в изменений в техническую документацию, техпаспорт квартиры.
Переустройством называется изменение инженерных сетей и коммуникаций, например, изменение конфигурации труб, перенос точек установки сантехники и мокрых зон. Перепланировкой следует называть изменение формы и размеров помещений в квартире и на фасаде, то есть, на балконах и лоджиях. Иногда переустройство может оказаться невидимым неопытному глазу покупателя, поскольку перегородки и стены не переносились, проемы на месте.
Как определить признаки перепланировки и сопоставить с документами
Осмотр квартиры перед покупкой — это не просто прогулка по комнатам. Все, что вы видите глазами, это результат косметического ремонта. Несколько простых правил для выявления перепланировки:
- при осмотре квартиры настаивайте на предъявлении техпаспорта, в котором есть вся необходимая информация, представленная в виде плана и отметок и размерах/площади помещений;
- даже если все перегородки и внутренние проемы на месте, обратите внимание на вентшахту в кухне, был период, когда ее выламывали и устраивали нишу, а это серьезное нарушение;
- не забывайте, что объединение балкона и лоджии с кухней или комнатой тоже относится к перепланировке, которая должна быть согласована и отражена в техпаспорте;
- посмотрите типовой поэтажный план для дома стандартного проекта и сопоставьте его с техпаспортом квартиры, обратите внимание на красные отметки в графической части плана квартиры — они указывают на незаконную перепланировку;
- увеличенные или заложенные проемы окон и дверей, снесенная перегородка между комнатой/кухней и лоджией, переставленные приборы (ванна, плита, колонка, установленная вместо ванны душевая кабина), перенесенные трубы и стояки считаются переустройством квартиры и должны быть отражены в плане с согласованием;
- согласованы должны быть и перенесенные точки подключения электроприборов, изменения в проводке.
Важно! - в графической части плана указаны приборы и оборудование, которое нельзя переносить без согласования. Это ванна, газовая плита и колонка, электроплита. Перенос этих устройств относится к переоборудованию. Экспликация на плане квартиры и поэтажном плане БТИ является документальным подтверждением согласования планировки. Для проверки можно запросить в БТИ пакет документов, отражающих этапы согласования. В некоторых случаях дополнительно уложенная стяжка пола в многоквартирном доме может быть признана переустройством. Кроме того, согласовать необходимо и демонтаж порожка в ванной, и объединение раздельного санузла в совмещенный, и разделение санузла.
Новостройка, перепланировка и свободная планировка
При покупке квартиры в новостройке стоит обратить особое внимание на документ "Заключение экспертизы проектной документации". Его выкладывают на сайте проекта, его можно найти на "Дом.ру", запросить копию у менеджеров в офисе продаж. Последняя версия документа отражает все технические особенности проекта. Там можно посмотреть "трассировку внутренних перегородок" — это означает, что застройщик сдаст вам квартиру с намеченными одним рядом блоков перегородками, и вы обязаны их выложить сами. Отказ от перегородки по трассировке — это перепланировка, которая должна быть согласована. Планировка квартиры в новостройке в техпаспорте может быть обозначена пунктиром, что и означает трассировку.
Так называемая "свободная планировка" предполагает ваше право самим расставить внутренние перегородки. Но при этом нельзя переносить указанные на плане "мокрые зоны", нельзя менять конфигурацию и местоположение санузла, кухни, объединять эти помещения между собой и с коридором, сносить стены вентшахт. При расстановке перегородок в свободной планировке в любом случае должны быть соблюдены нормы ЖК, например, наличие окна в жилом помещении. План должен быть внесен в техпаспорт БТИ.
Чем грозит покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой
Наказание за незаконную перепланировку предусмотрено КоАП РФ. Начинается оно со штрафа, но в любом случае придется согласовать перепланировку. Если перепланировка затронула несущие части конструкции и фасада, привела к выносу мокрых зон на новые места, то владельца квартиры обяжут устранить эти недостатки за свой счет.
Если вы купите квартиру с неузаконенной перепланировкой, то все обязанности по устранению и согласованию лягут на вас! В старом жилом фонде СПб множество квартир, которые владельцы улучшали как могли, перенося перегородки, перекладывая проводку и трубы, меняя сантехнику и размеры проемов. И далеко не всегда они знали о тонкостях согласования.
Любое сомнение в соответствии квартиры техпаспорту БТИ должно быть развеяно документами. А для проверки документов лучше всего привлечь к осмотру риэлтора из агенства недвижимости в СПб. При серьезных сомнениях продавцу стоит самому заказать экспертизу и получить все заключения, указывающие, что перепланировка законна и согласована.