Покупка квартиры на вторичном и первичном рынке — это получение права собственности и распоряжения имуществом. Передача и получение права оформляется договором, как установлено ГК РФ в статье 550, при этом само право возникает не в момент подписания договора и передачи денег, а после регистрации перехода права собственности в Росреестре.
Регистрация права собственности и переуступка
При подготовке к покупке квартиры следует сразу учитывать, что сам договор купли/продажи не регистрируется, однако переход права собственности признается только после его регистрации. Есть важная оговорка относительно переуступки прав — договоры цессии подлежат регистрации, причем действующим считается только зарегистрированный договор. Если недобросовестный посредник продаст квартиру нескольким покупателям, то право собственности по переуступке перейдет к тому, чей договор попадет в Росреестр. Все остальные договоры на этот объект не будут зарегистрированы.
Переуступка права (цессия) не равноценна переходу права, это два разных понятия. Переуступка дает возможность пользоваться правом истребования квартиры, точнее исполнения обязательств в отношении квартиры, которая была приобретена подрядчиком или иным субъектом по ДДУ у застройщика.
Важные особенности регистрации прав при покупке квартиры
Все, что касается квартир и иных жилых помещений, попадает под действие двух кодексов — Жилищного и Гражданского. В ГК РФ есть п.2 ст.288, раскрывающая, что такое жилое помещение, при этом есть и ст. 16 ЖК РФ, в которой раскрыты виды жилых помещений.
Жилищный кодекс указывает, что квартира — это жилое помещение в многоквартирном доме, ее определяющими признаками являются обособленность и возможность полноценного использования для проживания. То есть, в договоре на покупку должна фигурировать именно квартира. Если вам предлагают договор на покупку жилого помещения, то есть вероятность, что это не квартира, а часть дома, который путем более поздней реконструкции перевели в статус жилых строений.
Что должно быть указано в договоре на покупку квартиры
Договор — это главный и единственный документ, по которому будет зарегистрировано право собственности на квартиру (ст. 550 ГК РФ). Поэтому в него вносятся пункты, определяющие все особенности объекта и ответственность сторон:
- индивидуализирующие признаки (ст. 554 ГК РФ) — местоположение по адресу с регистрацией недвижимости, площадь и структура помещений, указание "квартира" (ст. 673 ГК РФ) в составе многоквартирного дома, то есть построенного на отведенной для этого земле;
- полная цена приобретаемой квартиры (ст. 555 ГК РФ), которая может быть разделена на задаток и окончательный расчет с отдельными документами о получении;
- указание на то, что на момент покупки нет лиц, за которыми сохраняется право проживания или использования этой квартиры или полный список таких лиц (ст. 558 ГК РФ);
- основания, на которых у продавца возникло право собственности — договор купли/продажи, документы о приватизации, наследовании и пр;
- полномочия продавца или его представителя и ответственность в случае, если эти полномочия не соответствовали правам по распоряжению имуществом.
Отдельно следует оговорить ответственность продавца в части достоверности данных о квартире. Агентство недвижимости в Приморском районе СПб проверяет квартиры на юридическую чистоту и статус продавца (право собственности и распоряжения), но вносит этот пункт в договор в любом случае. Ответственность покупателя как правило состоит в обязанности своевременно произвести расчет с продавцом. В договоре обычно описывается порядок и механизм расчетов (банковская ячейка, аккредитив, иные варианты) и порядок разделения расходов на этот механизм сторонами сделки.
Право собственности и право распоряжения квартирой
Напоминаем, что право собственности и право распоряжения квартирой — это разные права. Право продать квартиру может быть ограничено правами других лиц на часть этой собственности или использование ее (проживание в ней). Продавать квартиру с долями собственности можно только после того, как другие собственники отказались от преимущественного права выкупа. Отдельно следует изучить вопросы с ипотекой, квартирой, приобретенной супругами, или купленной на материнский капитал.
Договор с риэлтором и ответственность посредника
Важно! — если процесс подготовки сделки проходит через риэлтора или агентство, с ним должен быть заключен отдельный договор. Риэлтор как посредник или субъект, оказывающий услуги, несет ответственность в пределах полученных в качестве вознаграждения сумм. Стороны могут включить в этот договор пункт о возмещении потерь (убытков) в случае ненадлежащего исполнения посредником обязанностей.
Регистрация перехода права собственности
Это завершающий этап —документы на квартиру со стороны продавца и покупателя вместе с договором и заявлением передаются в Росреестр. После регистрации, которая занимает 5 - 12 рабочих дней, покупатель получает выписку из ЕГРН с указанием о праве собственности на квартиру. Росреестр не отвечает за достоверность данных, предоставленных продавцом, поэтому наиболее разумным представляется поручить проверку квартиры и составление договора (сопровождение сделки) риэлтору с ответственностью.